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2주택 세금관련

  • https://youtu.be/OQgA6VqPvz0

오피스텔 주거용/업무용 판단 기준

주거용으로 간주

  • 주택임대사업으로 등록
  • 전입신고
  • 주거시설 (싱크대, 침대, 옷장 등이 갖춰져 있는 경우)
  • 임대인/임차인이 주거용으로 사용

    업무용으로 간주

  • 일반임대사업으로 등록
  • 주거시설이 설치되어 있지 않음

주택을 여러개 보유하고 있으면 취득세 중과?

  • 주거용 오피스텔은 4.6%로 동일함
  • 주거용 오피스텔이라 할지라도 취득세 중과는 배제 (중과되지 않는다)

중과 상황

  • 아파트/빌라/다세대/도생 소유한 상태에서 오피스텔 취득시 중과되지 않는다.
  • 오피스텔 소유한 상태에서 아파트/빌라/다세대/도생 취득시 중과 된다.
  • 4.6%, 8%, 12%, 12%, 12%…

오피스텔을 매도시 양도 소득세

  • 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되어 양도세 중과가 적용됨.
  • 1세대 1주택이라면 양도세 비과세 적용 (단, 조정지역에서는 2년 거주 필요)

업무용 오피스텔에 임차인이 전입신고를 하면?

  • 전입신고가 되었어도 업무용으로 사용했다는 것을 입증할수 있다면 미포함.

청약시에 주거용 오피스텔은?

  • 아파트 청약시에 주택수에서 제외됨

오피스텔 세금 전반

  • https://youtu.be/Ekto3j51NRA

  • 취득(취득세, 부가세) - 보유(재산세, 종부세) - 양도(양도세, 증여세, 상속세)

  • 법인은 지역무관 주택수 무관 12%

  • 오피스텔의 취득세 4.6% (취득세4% + 지방교육세0.4% + 농특세0.2%)
  • 업무용인지 주거용이니 상관없이, 건축물 대장상 용도대로 적용
  • 기존 보유 주택이나 오피스텔과는 무관
  • 주거용 오피스텔의 경우, 타 주택 매수시에 주택수에 산정 (2020.08.12 이후 취득분 부터)

주거용 오피스텔의 취득세 감면

  • 신축 오피스텔 분양시, 주택임대사업자로 등록 (임대의무기간 10년, 임대료 증액 제한 연 5%이내)
  • 전용 60m2 이하 + 취득세 200만원 이하: 면제, 200만원 초과: 85% 감면
    • 취득세 200만원 이하가 되려면 오피스텔 가격이 4347만원 이어야 하네
  • 전용 60~85m2경우, 50% 감면

부가세

  • 건물분의 10%
  • 업무용(일반임대사업자) 환급가능, 임대료 부가세는 연2회 부가세 신고납부
  • 주거용(주택임대사업자) 환급불가, 임대료 부가세 신고 없음
  • 부가세 환급시 매 6개월당 5%씩 반납하여야 함.

업무용 변환

  • 업무용 -> 주거용 : 건물가액의 10%를 추가 납부하여야 함.
  • 업무용 -> 업무용 : ‘포괄적 양도’에 해당하는경우, 재화의 공급으로 불인정 따라서, 부가세가 과세되지 않으며 환급받은 세액또한 반환하지 아니함

재산세와 종부세

  • 주거용
  • 주택분 = 시가표준 * 공정시장가액비율(60%) * (0.1~0.4%, 가액에 따라 다름)
  • 종부세 = 대상주택에 합산

    재산세 표준세율

  • 6000만원 이하 : 0.1%
  • 1.5억 이하 : 6만원 + 초과금액의 0.15%
  • 3억원 이하 : 19.5만 + 초과금액의 0.25%
  • 3억원 초과 : 57만원 + 초과금액의 0.4%

종부세 합산과세를 피할수 있나?

  • 과세관청이 다르다.
    • 재산세: 지방세, 시군구청부과
    • 종부세: 국세, 국세청 부과
  • 실질과세원칙에따라
    • 실제 주거용으로 사용하는지가 중요
  • 일반적으로 주거용으로 사용하는 경우 업무용보다 재산세가 비교적 적게 과세됨

주거용 오피스텔의 재산세 조정신청

  • 6/1 이전 전입신고
  • 재산세 변동신고서 제출내역
    • 자산세 변동신고서 양식
    • 주거용 내부사진(침실, 주방등)
    • 전입세대 열람내역
    • 관리비 영수증
    • 소유자 신분증, 도장
  • 구청, 세무과 재산세 담당

양도세

  • 주거용일 경우 주택으로 간주하여 비과세가 될 수도 있으나 양도세 중과 대상이 될 수있다.
  • 주택임대사업자 내고 주거용으로 임대
  • 일반임대사업자 내고 업무용으로 임대전환
  • 직접거주하면서, 주택 비과세 요건 충족

주택 수 판정

  • 업무용 오피스텔은 주택이 아니다.
  • 주거용 오피스텔은 아파트 청약에 산입되지 않는다.
  • 세법에서는 주택으로 간주되어, 취득세, 재산세(종부세), 양도세에서 주택수로 산입된다.
  • 시가표준 1억원 이하 오피스텔은 취득시기와 관계없이, 다른 주택을 취득하여 취득세를 납부할 때, 주택으로 간주하지 않는다.

주택임대사업자

  • 전용 85m2 이하만 가능
  • 취득후, 60일 이내 거주지 시군구청 (세무서 자동신고)
  • 10년 유지 (부가세를 환급받는다면)

월세수입

  • 1주택시 월세수입 비과세였던게 2주택이되면 월세수입 과세로 바뀜