tax 세금, 단독명의, 공동명의, 취득세, 보유세, 양도세

참고영상 : https://www.youtube.com/watch?v=zXEnF2FXqk4
지분 증여, 증여세 이슈.
공동명의로 변경한 후 해당 지분만큼은 배우자의 재산으로서 중도금 및 잔금을 부담해야 하고, 향후 주택 소유자도 공동 명의로 등기된다.
공동명의시 각각의 자금조달계획서, 각각의 자금을 자기가 소명
공동명의시 중도금 대출을 공동으로 전환하면 양도세가 나옴. 단독에서 공동명의 전환시 증여취득세가 부과됨
부동산으로 나가는 세금 : 취득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도세
세금 낼때는 공시지가를 기준으로, 단독 명의시 공시지가 기준 12억을 빼준다.
공정시장가액비율 60%

부동산 공시가격(30억) - 12억(단독 명의 고정) × 공정시장가액비율60% = 10억 8천
위 금액으로 종합 부동산세 과세
세율 1%적용 종부세 840만(매년)

부동산 공시가격(30억) - 9억(공동 명의 고정) = 6억
(6억 + 6억) × 공정시장가액비율60% = 7억2천
세율 0.7%적용 종부세 192만(매년, 인당) 둘이 합쳐 384만

5년이상 장기 보유자 거나 60세 이상 고령자라면 최대 80%까지 감면 매년 9월에 단독명의/공동명의 선택가능 (단독명의시 선택 불가능, 공동명의만 선택가능)

양도세

양도차익(5억), 과세대상비율(40%), 장기보유특별공제(40%), 최종양도소득금액(1.2억), 양도세율(35%), 약 2천 8백만원 (1세대1주택, 5년 거주 및 비유시, 비과세 경우) , 일반과세는 2억
양도차익(2.5억), 과세대상비율(40%), 장기보유특별공제(40%), 최종양도소득금액(6천만), 양도세율(24%), 약 880만원*2명 = 약 1760만 (1세대1주택, 5년 거주 및 보유시, 비과세 경우) , 일반과세는 1억 5천만

분양권 공동명의

참고영상 : https://www.youtube.com/watch?v=GsbmhLamC_U

증여세

성년 자녀 5천만원 까지 증여세 공제 (10년동안 받은금액 모두 합쳐 5천만원)

증여세 세율

https://www.youtube.com/watch?v=Zs_XPNASoNw

과세표준	세율	누진공제액
1억이하	10%	0
1억~5억	20%	1000만원
5억~10억	30%	6000만원
10억~30억	40%	1억6000만원
30억 초과	50%	4억60000만원

2억증여 - 증여세 공제(5천만원) = 1.5억
1.5억 * 세율20% = 4천만원
4천만원 - 누진공제액(1천만원) = 3천만원

금전대차거래

갚는다는 조건으로 빌려오는것
갚지 않으면, 세금 + 이자 상당액 + 가산세
증여 추정 : 입증하면 OK : 증거주의
차용증
- 인적사항(이름, 주소, 연락처, 주민번호)
- 상환기간(상환기간은 5년 이내)
- 이자 (법정 이자율 4.6%) (2억 1700만원 까지 무이자 가능 = 연이자 1천만원까지는 증여로 보지 않음)
- 법정 이자율과, 실제 이자율의 차액이 1천만원이 넘어가면 이자를 주지 않은것이 금전 무상 대출에 대한 증여의제 라고하여 새로운 증여로 잡힘
인감증명서 + 차용증 사진찍기
상환사실 문자 자료
20만 * 12개월 = 2400만원 (이자 소득세 대상)
총 소득 2천만원이 넘어가면 종합소득세 대상
이자 때문에 연금혜택을 못받을 수 있다.
2억, 상환기간 5년, 1년에 2천만원씩 값고 적요란에 ‘원금상환’
참고 영상 : https://www.youtube.com/watch?v=dQ4e1Y_vhg4

공증

사실/법률 관계의 존재를 증명하는 수단
공증을 받아두면 날짜, 내용등에 대해 증거자료가 된다.
공증으로 몇십만원 지출이 되기 때문에, 우체국 내용증명, 인감증명서도 가능

이자

은행이자 세금 14% + 1.4% = 15.4% 원천징수
비영업대금의 이익 27.5% 원천징수
100만원 지급시 72만 5천원지급
이자소득 27만 5천원
지급명세서 세무서에 제출

주택임대소득 신고

참고자료 : https://www.youtube.com/watch?v=YdsqLCU-2dU
등기부등본상 전세권 설정이 되어 있다면 국세청에 자료가 전달된다
전세권 설정을 안 하더라도 확정일자가 과세 자료로 파생
전월세 신고제 의무화
집주인이 (신고를)안해도 세입자가 할수 있다.
임차인이 근로소득 연말정산 할때, 월세 세액공제시 국세청에서 확인됨
주택임대자료가 없는 경우에는 주변자료를 통해 확인함

주택임대소득세 대상

주택수, 부부기준 (자녀는 포함안됨)
1주택 국내소재 기준시가 9억이하 월세임대 수입 - 과세대상 아님
1주택 국내소재 기준시가 9억초과 월세임대 수입 - 주택임대 소득 과세대상
2주택 월세임대 수입 - 주택임대 소득 과세대상
2주택 월세임대 없음 - 과세대상 아님
3주택 월세임대 없음, 비소형 주택이 3채이상, 비소형 주택 보증금 합계가 3억원을 초과할 경우 - 주택임대 소득 과세대상
3주택 월세임대 없음, 비소형 주택이 3채이상, 비소형 주택 보증금 합계가 3억원 이하인 경우 - 과세대상 아님

주택임대소득 신고

5월 31일 까지
근로소득, 주택임대소득 합산신고 (종합소득금액)

기준시가

아파트는 공동주택 가격
단독주택은 개별주택 가격
부동산공시가격 알리미 www.realtyprice.kr
주택의 경우 공동주택공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택공시가격을 확인할 수 있음
토지의 경우 표준공시지가와 개별공시지가를 확인할 수 있음

분리과세

참고영상 : https://www.youtube.com/watch?v=xcRWkWHCs_c
국가에서도 적극적으로 사업활동을 하지 않는 사람에게 세금 잇는 대로 다 네게하면 너무 과하다
싼집을 임대하고 있는 사람들을 위한
다른 소득과 분리해서 따로 과세
주택임대 소득에 대해서만 - 낮은 세율
분리과세시 연 임대소득의 50%는 필요경비로 공제해줌.
분리과세시 세율은 14%로 고정
홈택스의 ‘0000년 귀속 주택임대소득 종합/분리과세 세액계산비교’에서 세액을 비교해 볼 수 있다.
종합소득이 1200만원 이상이면 분리과세가 유리, 사업 결손이 있다면 주택임대소득과 합산하여 종합과세 고려

분리과세 대상

월세 소득이 연 2천만원이냐 아니냐로 판단
2000만원이 넘으면 종합과세

종합과세

주택임대 소득, 기타소득, 사업소득, 근로소득 - 높은 세율

주택임대사업자

8~10년동안 업으로 임대를 하겠다고 약속
세금혜택이 많다.
비사업자 : 세무서나 지자체에만 등록 : 필요경비 50% : 추가 200만원
사업자 : 세무서, 지자체 모두 등록 : 필요경비 60& : 추가 400만원
2000만원 이하인경우, 각 200만, 400만 빼줌
과세표준 자체가 줄어듬

관리비

관리비를 100%라면 신고의무 없음
차액이 있다면 월세 소득으로 봐야함

일시적 1가구 2주택(3년)

일시적 1가구 2주택은 양도세에만 해당
주택임대소득세는 일시적이라도 1가구 2주택으로 세금신고를 해야함
소득세 납부 기준은 12월 31일 기준

이자소득
배당소득

양도소득세

참고영상 : https://www.youtube.com/watch?v=XtoBW-bktPw
예시 : 주택 1개를 매각하고, 1개를 매입하는날이 일치하였는데. 매입이 빨라져서 일시적 2주택이 된 상태. 알고보니 보유하고 있던 오피스텔도 주택에 들어가서 일시적 3주택이되어 일시적 2주택 해택을 받지 못하여 모두 과세
장기임대주택을 가지고 있더라도 2년이상 거주하였으면 비과세
입주권 상태에서는 과세됨
재계발 관리처분이 나면 집이 권리로 변경되고 과세됨. 준공일이 지나면 권리가 다시 집으로 변경됨
옛날 권리 변환일은 관리처분일이 아닌, 사업시행 인가일 이였다.
집으로 구입한 사람은 준공후 2년보유 비과세 장기보유특별공제를 받았지만, 입주권으로 구입한 사람은 준공후 같은시기에 팔아도 아직 2년보유가 아닌 상태라 비과세 및 장기보유특별공제를 받지 못함.

증여

참고자료 : https://www.youtube.com/watch?v=yi6Wu8h214g
시가 20억, 취득가액 8억, 공시지가액 12억 집을 증여시 = 증여세 + 취득세 = 8억 7천
전세안고 부담부 증여 5억 4천
증여자가 2~3억 보유시
감정평가후(20억 -> 18억) 증여 = 4억 2천
부모와 자식간 저가양도(18억 -> 15억)후 증여 = 3억 4천
순수증여, 부담부증여, 매매

상속

배우자 공제로 세금차이가 많이난다.
10년마다 6억씩 배우자 증여 공제
상속까지 가져갈 재산, 사전에 증여할 재산, 현금화해서 줄 재산
시간분산, 수증자분산, 재산분산
상속과 증여의 시기 조절

좋은 세무사 선택

참조자료 : https://www.youtube.com/watch?v=_oDX0MOO8HY